Juristische Fallstricke an der Außenhaut

Berechnet nach den Wohnflächen stammen 63 Prozent des Bestands noch aus der Zeit vor der ersten Wärmeschutzverordnung von 1977. Deshalb muss für jedes Gebäude genau gerechnet werden, welche Sanierungsmaßnahme sich am besten rentiert. Im Allgemeinen lohnt sich aber die Prüfung der Fassadensanierung, weil dort regelmäßig ein vergleichsweise schneller Rückfluss der Investitionen möglich ist. Die gestiegenen Anforderungen an die Gebäudehülle zeigen auch die veränderten Heizgrenztemperaturen, die angeben, unterhalb welcher Temperatur ein Gebäude geheizt werden muss. 1977 lag dieser Wert bei 15 Grad Celsius, mit der EnEV 2009 fiel er auf 8 Grad.


Da die Energieeinsparverordnung (EnEV) sich angesichts des zahlenmäßig großen Gewichts des Wohnungsbestands dort besonders auswirkt, beschränkt sich die nachfolgende Darstellung auf diesen Bereich und lässt den Neubau außen vor. Die Systematik der Vorgaben für Neubauten in den Paragrafen 3 und 4 entspricht aber denen für den Bestand und erschließt sich dem Leser deshalb ohne weitere Erläuterungen.

Bei Veränderungen an Bestandsgebäuden muss zunächst geprüft werden, ob tatsächlich ein – für den Energieverbrauch relevantes – Gebäude vorliegt (Paragraf 2 Begriffsbestimmungen), was im Wohnungsbau abgesehen von ganz kleinen Gebäuden (Paragraf 8) immer der Fall ist. Die für Arbeiten an Fassaden maßgeblichen Anforderungen werden in der Anlage 3 (1 Außenwände) zu Paragraf 9 EnEV im Einzelnen geregelt. Dabei ist zunächst zu beachten, dass der Bauherr keine Pflicht zur Fassadensanierung hat, nur bei seinem Entschluss zu einer solchen muss er die Vorgaben der EnEV beachten. Von dieser werden aber nur energierelevante Sachverhalte erfasst. Da es zur EnEV, wie zu erwarten war, viele ungelöste Fragen aus der Praxis gab, wurde bei der Bauministerkonferenz der zuständigen Länderminister eine Fachkommission „Bautechnik“ eingesetzt, die solche Zweifelsfragen beantworten sollte. Unter dem Datum des 17. Dezember 2009 hat sie sich auch mit der Frage der Energierelevanz von Arbeiten am Gebäudeputz beschäftigt. Wenn dieser nur repariert wird und der bisherige Putz am Gebäude verbleibt, liegt kein energierelevanter Sachverhalt vor, sodass die EnEV nicht zu beachten ist. Anderes gilt natürlich, wenn der bestehende Altputz abgeschlagen wird. Auch das bloße Aufbringen eines neuen Farbanstrichs ist kein Sachverhalt für die EnEV. Die Standardmaßnahmen zur Dämmung von Außenwänden sind in der genannten Anlage 3 genannt.

Der Bauherr hat bei der Fassadenrenovierung wie immer bei Arbeiten im Gebäudebestand nach der EnEV die Wahl zwischen zwei Verfahren. Entweder hält er für das gesamte bestehende Gebäude den Jahresprimärenergiebedarf eines identischen Neubaus als Referenzgebäude, das die aktuellen Vorgaben zur Energieeinsparung beachtet, mit einem Zuschlag von 40 Prozent ein. Dieser Zuschlag gegenüber einem Neubau berücksichtigt die geringere energetische Leistungsfähigkeit eines bereits bestehenden Gebäudes. Dieses Verfahren ist wegen der kompletten Erfassung des gesamten Gebäudes relativ aufwendig und lohnt sich deshalb nur bei umfangreichen Sanierungsarbeiten. Die zweite Möglichkeit besteht darin, dass der Bauherr bei einzelnen Baumaßnahmen im Bestand, die in der Anlage 3 zur EnEV aufgezählt sind, die dort für diese Maßnahmen genannten Anforderungen erfüllt. Wenn solche Baumaßnahmen durchgeführt werden, also zum Beispiel Dämmschichten eingebaut werden oder Außenputz mit einem Wärmedurchgangskoeffizienten oberhalb eines Grenzwertes von 0,9 erneuert wird, muss für die Außenwände ein Wärmedurchgangskoeffizient von 0,24 (Wohngebäude mit Innentemperaturen ab 19 Grad Celsius) oder 0,35 W/(m2 K) (Temperaturen unterhalb von 19 Grad) eingehalten werden. Der Bauherr wird aber nicht verpflichtet, bei einer Modernisierung der Fassade auch an anderer Stelle entsprechende Maßnahmen zu ergreifen (keine Erstreckungspflicht!). Lediglich bei der ersten Berechnung über den Jahresprimärenergiebedarf kann sich ein weiterer Handlungsbedarf ergeben, wenn die Fassadendämmung alleine nicht ausreicht, um den vorgegebenen Grenzwert zu erreichen. Eine weitere Ausnahme von den Vorgaben der EnEV wird für die Fälle gemacht, bei denen die vorgesehene Maßnahme nicht mehr als 10 Prozent der betroffenen Gesamtfläche des Bauwerks erfasst. Wenn die gesamte Außenfassade (Bauwerk ohne Fenster) eines Gebäudes beispielsweise 400 Quadratmeter umfasst, kann eine Sanierung bis zu 40 Quadratmeter ohne Beachtung der Vorgaben der EnEV durchgeführt werden. Allerdings darf bei dieser Ausnahmeregelung auch nicht der bisherige Zustand verschlechtert werden (Paragraf 11).

Eine weitere Ausnahmemöglichkeit besteht für Baudenkmäler oder eine andere besonders erhaltenswerte Bausubstanz (Paragraf 24) wegen der gestalterischen Wirkung einer Sanierung auf die vorhandene Fassade und eine allgemeine Befreiung nach Paragraf 25. Die Zuständigkeiten hierzu ergeben sich aus den Durchführungsverordnungen der Länder zur EnEV . Bei kleineren Sanierungsmaßnahmen kommt diese Befreiungsmöglichkeit aber kaum in Betracht, weil hierzu der Nachweis erforderlich ist, dass der erforderliche Aufwand in der verbleibenden Nutzungszeit des Gebäudes nicht erwirtschaftet werden kann.

Zuletzt ist noch darauf hinzuweisen, dass die genannte Anlage 3 weitere Erleichterungen enthält, wenn die genannten Vorgaben aus bautechnischen Gründen nicht erfüllt werden können, zum Beispiel bei einer Kerndämmung von mehrschaligem Mauerwerk und bei Außenwänden in Sichtfachwerkbauweise.

Grenzverletzungen

Das Oberelandesgericht (OLG) Karlsruhe hat in einer Entscheidung vom 9. Dezember 2009 den Grenzüberbau, der durch eine 15 Zentimeter dicke Dämmschicht bedingt war, abgelehnt. In der Entscheidung vom 11. April 2008 billigte der BGH Maßnahmen zur Wärmedämmung bei einer gemeinsamen Giebelwand auf der Grundstücksgrenze. Infolge unterschiedlicher Höhen der beiden Gebäude wurde der obere Teil der Giebelwand nur von einem Eigentümer genutzt. An diesem einseitig freien Teil der Giebelwand wollte er eine Wärmedämmung (Schichtdicke 14 Zentimeter) anbringen, die auf das Grundstück des Nachbarn ragte. Dies billigte der BGH unter Verweis auf Paragraf 922 BGB zur Benutzung einer gemeinsamen Grenzwand und die Tatsache, dass bei 100 Jahre alten Gebäuden mit einem Ziegelmauerwerk eine entsprechende Nachrüstung wegen der Notwendigkeit der Energieeinsparung auch ohne gesetzliche Verpflichtung geboten ist.

Unabhängig vom Spezialfall der Dämmung gelten für den Überbau nach Paragraf 912 BGB folgende Regeln (Urteil des BGH vom 19. September 2008, an der angegebenen Fundstelle nicht behandelt). Die Erweiterung des vorhandenen Baukörpers über die Grenze kann eine Duldungspflicht begründen. Problematisch sind aber nachträglich eingefügte Gebäudeteile wie Fensterläden und Markisen, weil diese problemlos auch wieder entfernt werden können, ohne wirtschaftliche Werte zu zerstören. Der Anspruch besteht aber nicht bei grober Fahrlässigkeit des Bauherrn oder sogar Vorsatz. Dabei verlangt die Rechtsprechung, dass der Bauherr sich sorgfältig um die Beachtung der Grenzlinie kümmert. Ein möglicher Überbau muss auch den Regeln der Baukunst entsprechen. Ist dies nicht der Fall, kann der betroffene Eigentümer Beseitigung verlangen, nicht lediglich nur eine Nachbesserung. Es liegt auf der Hand, dass bei einem zivilrechtlich zulässigen Grenzüberbau ein Ausnahmeantrag nach Paragraf 25 EnEV nicht begründet ist.

Die Benutzung des Straßenraums
während der Baumaßnahme


Grundsätzlich sind öffentliche Verkehrsflächen, auch Gehwege, dem öffentlichen Verkehr gewidmet, zu dem Baumaßnahmen (Lagerung von Baumaterialien, Aufstellen von Bauzäunen und Baugerüsten) nicht gehören. Der Anleger hat aber einen straßenrechtlichen Anspruch auf einen Anliegergebrauch der Straße vor seinem Grundstück, der weiter geht als der eines anderen Straßenpassanten. Deshalb kann er den Straßenraum vor seinem Grundstück für Baumaßnahmen in Anspruch nehmen. Allerdings gibt es keine festen Regeln für den erforderlichen Raum und die Zeit. Deshalb ist die Baumaßnahme vorab mit dem Träger der Straßenbaulast, im Regelfall die Gemeinde, abzuklären.

Fassadensanierung: Mietrechts-
erhöhung und Instandhaltung


Im Gegensatz zu anderen Maßnahmen der Sanierung ist die Ausgangslage für den Vermieter hier vergleichsweise unproblematisch. Denn die Einsparung von Energie durch die Fassadendämmung mit der damit verbundenen Verbesserung der Wärmedämmung hat der Mieter nach einhelliger Meinung unter Berücksichtigung seiner in Paragraf 554 BGB genannten Interessen zu dulden. Dabei kommt es nicht auf die bei der energetischen Sanierung im Übrigen strittige Rechtsfrage an, ob eine Energieeinsparung nach Paragraf 554 BGB auch mit der bloßen Einsparung an Primärenergie zum Beispiel durch den Einsatz von Solarenergie möglich ist, ohne dass also auch im Gebäude selbst weniger Energie verbraucht wird. Allerdings kann der Vermieter nicht die Kosten für die reine Instandhaltung der Fassade verlangen, deren Kosten er alleine tragen muss und die gegebenenfalls aus einer Gesamtmaßnahme herausgerechnet werden müssen. Die Wärmedämmung einer Fassade erfüllt auch die Voraussetzungen des Paragraf 559 BGB (nachhaltige! Einsparung von Energie) zur Erhöhung der Miete um 11 Prozent jährlich. Der Vermieter hat daneben auch die Möglichkeit, über Paragraf 558 BGB die Miete im Rahmen der Vergleichsmiete zu erhöhen.

Immer wieder hat sich die Rechtsprechung bei der Frage der vom Vermieter auf seine Kosten vorzunehmenden Erhaltungsmaßnahmen der Mietsache speziell mit Fragen zur Fassade beschäftigen müssen. Grundsätzlich gilt hier der bekannte Grundsatz, dass der Zustand einer Mietsache in dem Zustand verbleiben kann, in dem sie sich im Zeitpunkt des Vertragsabschlusses befand. Eine strukturelle Verbesserung ist also vom Vermieter nicht geschuldet. Deshalb muss er auch die Wärmedämmung nicht über den technischen Stand zur Zeit der Gebäudeerrichtung hinaus verbessern, wenn dies auch der Zustand bei Vertragsbeginn war. Auch eine Verpflichtung zur Nachisolierung hat die Rechtsprechung abgelehnt. Ein Ausnahmefall ist nur denkbar, wenn die Gefahr von Gesundheitsschäden besteht, was bei Außenfassaden aber nur bei gefährlichen Baustoffen denkbar ist, nicht bei einer schlechten Dämmwirkung. Für den Fall einer 1956 bezogenen Wohnung hat die Rechtsprechung auch entschieden, dass der Mieter einen erhöhten Beheizungsaufwand in Kauf nehmen muss, um den Schimmelbefall zu vermeiden. Das Gleiche gilt auch für Zuglufterscheinungen in alten Wohnungen. Allerdings kann der Mieter natürlich verlangen, dass alle im Zeitpunkt der Errichtung des Gebäudes oder bei der Durchführung einer Modernisierungsmaßnahme geltenden Vorschriften, auch DIN, vom Vermieter beachtet werden.

Streit hat es bezüglich der Gestaltung der Fassade auch wegen Graffitizeichnungen gegeben, deren Beseitigung Mieter verlangten. Dies hat die Rechtsprechung aber abgesehen von Sonderfällen – Anwesen mit einem hohen Standard oder verwahrloster Eindruck des Gebäudes infolge der Zeichnungen – abgelehnt. Entsprechend werden auch Putzschäden an der Fassade eines Wohngebäudes beurteilt. Allein der optische Zustand reicht nicht aus, um vom Vermieter die Reparatur verlangen zu können. Der Mieter muss vielmehr nachweisen, dass seine Wände in der Wohnung feucht werden.

Die Fassadenmodernisierung im Wohnungseigentumsrecht
Während bauliche Veränderungen die Zustimmung aller betroffenen Wohnungseigentümer verlangen (Paragraf 22 Absatz 1 WEG), besteht bei Modernisierungsmaßnahmen nach Absatz 2 eine größere Freiheit, weil hier schon eine doppelt qualifizierte Mehrheit (drei Viertel der Stimmberechtigten Eigentümer und mehr als die Hälfte der Miteigentumsanteile) für eine solche Maßnahme ausreicht. Die Abgrenzung zwischen beiden Bereichen ist nicht ganz unproblematisch. Die Rechtsprechung hat eine im Vergleich zum Mietrecht eher weiterreichende Auslegung des Begriffs Modernisierung vorgenommen, weil das Interesse der Eigentümergemeinschaft dahin geht, das gemeinsame Eigentum nicht nur in dem ursprünglichen Zustand zu belassen, sondern es entsprechend den geänderten Erwartungen fortzuentwickeln, um seinen Marktwert zu erhalten.

Deshalb ist auch die Erneuerung der Fassade mit einem Wärmedämmsystem eine Modernisierung zumindest dann, wenn ein schwerwiegender Mangel einer Reparatur von einem gewissen Gewicht oder sogar die Erneuerung erforderlich macht. Diese Einschränkung ergibt sich zuletzt aus einem Beschluss des OLG Schleswig vom 8. Dezember 2006, während das OLG Frankfurt in einer neueren Entscheidung vom 15. November 2010 die Vollsanierung der Fassade mit Wärmedämmung zur Vermeidung von Schimmelbefall und wegen der drohenden Veralterung des Gebäudes sogar als modernisierende Instandsetzung nach Paragraf 22 Absatz 3 WEG bewertet hat, für die die einfache Stimmenmehrheit ausreicht. Für die weitgehende Auslegung des Begriffs Modernisierung nach Absatz 2 kann man sich auch auf eine aktuelle Entscheidung des BGH vom 18. Februar 2011 berufen, der die Wiederinbetriebnahme eines Kamins auch aus Energiegesichtspunkten als Modernisierung bewertet hat. Diese Überlegung lässt sich auch für eine Fassadensanierung verwenden.

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