Heizkosten: Heiße Ware – heiße Diskussionen

Weil wieder die Zeit der Heizkostenabrechnungen gekommen ist, behandelt dieser Artikel die häufigsten Rechtsfragen zur Heizkostenverordnung (HeizkostenV), zur Abrechnung der Heizkosten bei den Betriebskosten und die aktuellen Entscheidungen des Bundesgerichtshofs (BGH).


An den Heizkosten entzündet sich häufig Streit zwischen Mieter und Vermieter.

Außer bei den in Paragraf 2 genannten Ausnahmefällen (Gebäude mit nicht mehr als zwei Wohnungen, davon eine vom Vermieter selbst bewohnt) beschränkt die HeizkostenV in Paragraf 2 die Gestaltungsfreiheit der Vertragsparteien. Deshalb sind bei Mietwohnungen die Vereinbarung einer Bruttowarmmiete oder eine Abrechnung nur nach der Nutzfläche des Anwesens unwirksam. Ebenso können bei den für die Abrechnung der verbrauchsunabhängigen Anteile maßgeblichen Wohn- und Nutzflächen oder dem umbauten Raum keine Vereinbarungen über abweichende Flächen beziehungsweise Räume getroffen werden. Ausgenommen hiervon sind nur Regelungen über Aufrundungen von Flächen, die dann aber einheitlich für alle Mieter verwendet werden müssen. Aufgrund der bindenden Wirkung erfasst die HeizkostenV auch Mietverträge, die bereits vor ihrem ersten Inkrafttreten am 1. März 1981 abgeschlossen worden sind. Die Neuregelung erfasst Abrechnungszeiträume ab dem 1. Januar 2009.

Aufgrund dieser bindenden Wirkung der HeizkostenV kann der Vermieter einseitig aus einer bisherigen Bruttowarmmiete den Heiz- und Warmwasserkostenanteil herausnehmen und die darauf entfallende Miete als Betriebskostenvorschuss mit den entsprechenden Kosten verrechnen. Nach Paragraf 4 hat der Vermieter den anteiligen Verbrauch der Nutzung an Wärme und Warmwasser zu erfassen. Er kann die hierzu notwendigen Geräte auch unter Beachtung des Wirtschaftlichkeitsgebots (siehe dazu 2. Kapitel) mieten oder leasen, muss hierzu aber die dadurch entstehenden Kosten mitteilen. Dies verlangt eine Nachricht an jeden Mieter und nicht nur einen Aushang im Hausflur. Ein Widerspruch der Mehrheit der Mieter kann diese Maßnahme verhindern.

Der Vermieter als Verbraucher nach Paragraf 13 BGB (Vermietung von Wohnungen ohne planmäßigen Geschäftsbetrieb) muss bei der Anmietung keine Laufzeit des Vertrags von zehn Jahren in Allgemeinen Geschäftsbedingungen hinnehmen wegen der damit verbundenen unangemessenen Benachteiligung. Beim Kauf unter Eigentumsvorbehalt muss es der Verbraucher nicht akzeptieren, dass die Geräte bei Zahlungsverzug vom Verkäufer vorläufig wieder zurückgenommen werden, ohne dass dieser ausdrücklich vom Vertrag zurücktritt.

Den Austausch von Geräten, insbesondere gegen neuere mit elektronischer Erfassung, muss der Mieter hinnehmen, wenn die alten unbrauchbar geworden sind. Nicht unbestritten ist die Pflicht des Mieters, ohne diesen Anlass den Austausch gegen neuere Geräte dulden zu müssen. Man kann seine Pflicht entweder auf Paragraf 554 II BGB stützen, der für Modernisierungsmaßnahmen (Vorteil: Künftig muss der Mieter beim Ablesen nicht mehr anwesend sein) eine Duldungspflicht vorsieht. Zudem wird aus Paragraf 4 II HeizkostenV nicht nur die Pflicht zur Erstausstattung, sondern auch zum späteren Austausch von Geräten entnommen. Rechtlich sicherlich unproblematisch ist der Austausch der Geräte zu dem Zeitpunkt, in dem auch bei den Verdunstungsgeräten die Flüssigkeitsampullen ausgetauscht werden müssen. Die finanziellen Folgen für den Mieter ergeben sich dann aus Paragraf 559 BGB (Erhöhung der Miete um 11 Prozent jährlich aus den Anschaffungskosten).

Für gemeinschaftlich genutzte Räume ohne hohen Verbrauch (Ausnahme zum Beispiel für Schwimmbäder und Saunen) besteht keine Pflicht zur Verbrauchserfassung. Im Regelfall werden deshalb diese Kosten auf die einzelnen Mieter nach deren Verbrauch umgelegt, was zwar nicht schlüssig ist, wegen der Geringfügigkeit aber hingenommen werden kann. Möglich bleibt aber eine vertragliche Regelung unter den Beteiligten.

Nach Paragraf 5 II ist die sogenannte Vorerfassung vorgeschrieben, wenn der Verbrauch der Nutzer nicht mit den gleichen Ausstattungen erfasst wird. In einem ersten Rechengang muss deshalb der Verbrauch einer jeden Benutzergruppe mit einer gleichen Ausstattung erfasst werden. Aber auch bei gleichen Ausstattungen besteht die Möglichkeit (Pflicht jedoch nur bei schlechthin unbilligen Ergebnissen – Fitnessstudio oder Schwimmbad im gewerblichen Teil – unter Berücksichtigung des zusätzlichen Aufwands), bei unterschiedlichen Nutzungs- oder Gebäudearten oder aus anderen sachgerechten Gründen eine Vorerfassung durchzuführen (Beispiel: Wohnungen und Gewerbebetriebe in einem Haus). Dabei darf aber bei zwei Nutzergruppen nicht der Anteil einer Gruppe hierbei durch den Abzug des Verbrauchs der anderen Nutzergruppe vom Gesamtverbrauch errechnet werden, weil die HeizkostenV ausdrücklich von einer Erfassung spricht. Die Aufteilung der Heizkostenabrechnung muss bei einer Vorerfassung nachvollziehbar dargelegt werden, auch die Nutzergruppen.

Die nicht verbrauchsabhängig zu verteilenden Kosten (30 bis 50Prozent) können nach den eingangs genannten drei Flächen berechnet werden oder nach den drei möglichen Flächen der beheizten Räume. Probleme stellen sich dann regelmäßig bei unterschiedlich großen oder nur teilweise vorhandenen Balkonen, wenn diese bei der Flächenberechnung berücksichtigt werden, obwohl sie tatsächlich keine Heizenergie benötigen. Hier muss der Vermieter nach der tatsächlichen beheizbaren Fläche umlegen, wenn die Balkone, Dachgärten, Terrassen oder Loggien nicht wiederum alle gleich groß sind.

Zu einer Abweichung zwischen der Vereinbarung im Mietvertrag und der tatsächlichen Wohnungsgröße ist in der Rechtsprechung inzwischen anerkannt, dass erst ab 10 Prozent Minderfläche eine Mietminderung möglich ist. Deshalb gilt auch bei der Abrechnung die vertraglich vereinbarte Fläche, wenn die tatsächlich vorhandene nicht mehr als 10 Prozent abweicht. Der Vermieter kann zwar die Wahl der Abrechnungsmaßstäbe für künftige Abrechnungszeiträume durch eine Erklärung gegenüber den Benutzern ändern. Wenn er aber bisher nach der Gesamtwohnfläche abgerechnet hat, kann er nicht bei einem eintretenden Leerstand von Mietwohnungen in einem Mehrfamilienhaus auf die Fläche der beheizten Räume übergehen. Die auf die leer stehenden Wohnungen entfallenden verbrauchsunabhängigen Betriebskosten muss er selbst tragen.

In Paragraf 9a ist die Kostenverteilung in Sonderfällen geregelt, bei denen ersatzweise vergleichbare Zeiträume derselben Räume, vergleichbare Räume im entsprechenden Abrechnungszeitraum oder Durchschnittswerte verwendet werden können. Der in der HeizkostenV dabei auch genannte Fall eines anderen zwingenden Grundes (neben dem Geräteausfall) liegt auch dann vor, wenn eine Wohnung bei drei aufeinanderfolgenden Terminen nicht zugänglich war. Auf ein Verschulden hierbei kommt es nicht an. Der Mieter hat dann auch kein Kürzungsrecht nach Paragraf 12 (15 Prozent), da mit diesem Abzug nur die Nichtbeachtung der HeizkostenV sanktioniert werden soll.

Die beim Mieterwechsel anfallenden Kosten für eine Zwischenablesung können nicht als Betriebskosten auf den Mieter umgelegt werden. Sie sind zunächst nicht umlagefähige Kosten der Verwaltung, können aber bei vertraglicher Vereinbarung, auch in einem Formularvertrag, umgelegt werden.

Bei den in Paragraf 11 vorgesehenen Ausnahmen von den Vorgaben der HeizkostenV spielt insbesondere die der unverhältnismäßig hohen Kosten eine Rolle, wenn diese Kosten nicht in einem Zeitraum von 10 Jahren durch Einsparungen wieder erwirtschaftet werden können (Kosten der Installierung und laufender Aufwand der Abrechnung einerseits und Einsparung von Energiekosten andererseits).

Mietrecht und Betriebskosten

Allein die Tatsache, dass ein Mieter wegen der Beschaffenheit der Heizung besonders hohe Heizkosten tragen muss, stellt für sich allein betrachtet noch keinen Mangel der Mietsache dar. Wenn er selbst die Betriebskostenabrechnung erhalten hat, muss er diese auch bezahlen und kann sich nicht darauf berufen, dass andere Mieter die Abrechnung nicht erhalten haben, die ebenfalls Vertragspartner des Vermieters sind. Der Vermieter kann eine Abrechnung innerhalb der einjährigen Abrechnungsfrist auch dann zulasten des Mieters korrigieren, wenn er ein Guthaben aus der Betriebskostenabrechnung an den Mieter schon ausbezahlt hat. Im Urteil vom 12. Januar 2011 – VIII ZR 296/09 hatte der Vermieter zunächst die Betriebskosten für 2006 im Jahr 2007 zu niedrig abgerechnet und noch vor Ablauf des Jahres 2007 mit einer höheren Abrechnung korrigiert.

Der BGH bejahte die Zahlungspflicht des Mieters für die Nachforderung des Vermieters, denn zumindest seit der Mietrechtsreform im Jahr 2002 stellen wegen der nun bestehenden ausdrücklichen Fristenregelung in Paragraf 556 Absatz 3 BGB weder die vorbehaltlose Zahlung einer Betriebskostennachforderung durch den Mieter noch die vorbehaltlose Erstattung eines sich aus der Betriebskostenabrechnung ergebenden Gutachtens durch den Vermieter ein deklaratorisches Schuldanerkenntnis dar, das eine spätere Nach- oder Rückforderung schon während des Laufs der Frist nach Paragraf 556 Absatz 3 BGB  ausschließen könnte.

Im Gegensatz zu der oben erwähnten Regelung zum Leasen von Messgeräten nach der HeizkostenV sind Leasing-Kosten für die zentrale Heizungsanlage nicht umlagefähig, wenn nicht ein Wärmelieferungsvertrag vorliegt, der dies vorsieht. Der Vermieter ist nicht verpflichtet, den jeweils preisgünstigsten Lieferanten herauszufinden. Zumindest eine Bandbreite von 20 Prozent wird ihm hierbei zugestanden. Bei den Kosten der Bedienung kann der Vermieter auch bei relativ wartungsarmen automatisch arbeitenden Öl- und Gaszentralheizungen einen Dritten mit diesen Arbeiten beauftragen, insbesondere dann, wenn er nicht selbst im Haus wohnt.

Bei den Kosten der regelmäßigen Prüfung der Betriebsbereitschaft können auch die Kosten kleinerer Instandsetzungsarbeiten wie der Austausch von verschleißanfälligen Kleinteilen abgerechnet werden. Strittig ist jedoch, ob die Überprüfung der Dichtigkeit von Gasleitungen auch hierzu gehört (Teil der Heizungsanlage) oder Versorgungselement ist (nicht umlagefähig).

Bei den Kosten der Reinigung ist anerkannt, dass der Vermieter nicht verpflichtet ist, die nur jeweils in mehrjährigem Abstand anfallenden Tankreinigungskosten auf mehrere Abrechnungsperioden aufzuteilen. Sie müssen dann so bezahlt werden, wie sie anfallen. Ebenso können die Eichkosten bei den Kosten einer Ausstattung zur Verbrauchserfassung durch den Vermieter auf mehrere Jahre verteilt werden. Bei diesen Messgeräten wie zum Beispiel bei den im ersten Kapitel bereits angesprochenen Heizkostenverteilern mit Funksystem muss der Vermieter aber das Wirtschaftlichkeitsgebot beachten, denn sonst kann der Mieter die Herabsetzung der Heizkostenabrechnung auf ein angemessenes Maß verlangen. Überhöht sind die Kosten für die Beschaffung, Abrechnung und Ablesung der Erfassungsgeräte sicherlich dann, wenn sie mehr als die Hälfte der gesamten Heiz- und Warmwasserkosten betragen. Teilweise wird auch eine Grenze von 25 oder bereits 15 Prozent angenommen. Bei den Kosten der Berechnung und der Aufteilung gibt es immer wieder Streit, ab wann der Mieter bei einem wiederholten Versuch der Ablesung die Kosten übernehmen muss. Dies ist erst bei einem dritten Termin der Fall.

Neue mietrechtliche Entscheidungen des BGH

Besonders aufgefallen in der Fachliteratur ist das Urteil vom 1. Februar 2012 – VIII ZR 156/11. Danach können Heizkosten nicht nach dem Abflussprinzip (Summe der Zahlungen im Abrechnungszeitraum) sondern nur unter Ansatz des tatsächlich verbrauchten Brennstoffs abgerechnet werden. Ein Ausgleich dieses Fehlers durch eine Kürzung der geltend gemachten Heizkostenforderung nach Paragraf 12 HeizkostenV ist nicht möglich, da diese Vorschrift voraussetzt, dass die Kosten der im Abrechnungszeitraum verbrauchten Brennstoffe ermittelt und umgelegt worden sind, was tatsächlich gerade nicht geschah. Hier liegt eine materielle Unrichtigkeit vor. Deshalb entfällt der Anspruch auf die geltend gemachte Nachzahlung. Da bei einer materiellen Unrichtigkeit dieser Rest des Paragraf 556 Absatz 3 BGB nicht gilt, kann der Vermieter aber auch danach noch eine Abrechnung nach dem Leistungsprinzip vorlegen, wenn er sich die Zahlen hierzu geschafft hat. Es ist aber zu beachten, dass sich diese Verpflichtung zur Abrechnung der tatsächlich verbrauchten Wärmeenergie zwingend aus Paragraf 7 Absatz 2 HeizkostenV ergibt, aber kein allgemeiner Abrechnungsgrundsatz ist. Für kalte Betriebskosten ist deshalb bei fehlender anderer vertraglicher Regelung auch das Abflussprinzip zulässig. Dies hat der BGH in zwei Urteilen vom 20. Februar 2008 entschieden.

Der BGH hat mehrfach betont, dass die schwierige Systematik der HeizkostenV den Vermieter nicht verpflichtet, dem Mieter hierzu Erläuterungen zu geben. Hierbei spielt auch eine Rolle, dass die HeizkostenV die Verteilung der Kosten regelt, nicht aber die Abrechnung und deren rechnerische Darstellung im Einzelnen. In den Urteilen vom 26. Oktober 2011 – VIII 268/10 und VIII ZR – 17/10 wehrte sich der Mieter vergeblich dagegen, dass der Vermieter die Kosten für Kaltwasser und Entwässerung zusammen mit den Kosten für Heizung und Warmwasser abgerechnet hat und nicht mit den übrigen kalten Betriebskosten. Ferner seien nach seiner Ansicht die Verteilerschlüssel bei der Ermittlung des Energieanteils für die Warmwasserkosten ihm nicht ausreichend erläutert worden, was der BGH nicht gelten ließ. Zur formellen Wirksamkeit – und damit zum Ausschluss der Frist aus Paragraf 556 Absatz 3 BGB – genügt es, wenn ein mit den einschlägigen Rechtsvorschriften vertrauter Mieter anhand der mitgeteilten Faktoren die vorgenommene Abrechnung nachprüfen kann. Dass die Ermittlung der Wärmekosten ohne Kenntnis dieser Vorschriften kaum verständlich ist und die Vorschriften der HeizkostenV dem durchschnittlichen, juristisch nicht vorgebildeten Mieter regelmäßig nicht bekannt sind, kann nicht dem Vermieter angelastet werden, so der BGH.

In der Entscheidung vom 18. Mai 2011 – VIII ZR 240/10 hat der BGH aus der gleichen Erwägung die formelle Unwirksamkeit einer Betriebskostenabrechnung abgelehnt, die wegen der Jahresfrist des Paragraf 556 Absatz 3 BGB zum Verlust der Forderung für den Vermieter geführt hätte. Der Vermieter hatte dort unrichtigerweise Nebenkosten konkret abgerechnet, für die im Vertrag eine Pauschale vereinbart war, dazu in korrekter Weise Vorauszahlungen für Heiz- und Warmwasserkosten mit den tatsächlich angefallenen Kosten verrechnet. Den Fehler bei der Abrechnung der Kosten, für die eine Pauschale vereinbart ist, muss der Mieter erkennen, wenn er seinen Vertragstext zur Hand nimmt. Damit ist die bisherige strengere Rechtsprechung der Instanzgerichte überholt. Mit dieser Schwierigkeit beim Verständnis der Rechtslage mag zusammenhängen, dass nach einer Umfrage nur jeder zweite Deutsche seine Nebenkostenabrechnung überhaupt überprüft.

Mit der Möglichkeit, Betriebskostenabrechnung nach Wirtschaftseinheiten zusammenzufassen, hatte sich der BGH in zwei Urteilen beschäftigt. Im Urteil vom 20. Oktober 2010 – VIII ZR 93/11 hat er entschieden, dass der Vermieter preisfreien Wohnraums bei der Abrechnung der umlagefähigen Betriebskosten berechtigt ist, mehrere von ihm verwaltete und der Wohnnutzung dienende zusammenhängende Gebäude vergleichbarer Bauweise, Ausstattung und Größe zu einer Abrechnungseinheit zusammenzufassen, sofern vertragliche Abreden dem nicht entgegenstehen. Der BGH bejahte diese Voraussetzung, obwohl im zu entscheidenden Fall nur hinsichtlich der Heizkosten ein unabweisbares technisches Bedürfnis für eine gebäudeübergreifende Abrechnung bestand. An dieser Möglichkeit der Zusammenfassung habe auch die BetrKV von 2003 nichts geändert. Die Zusammenfassung entspräche auch regelmäßig dem Wirtschaftlichkeitsgebot des Paragraf 556 Absatz 3 BGB. Im Urteil vom 2. Februar 2011 – VIII ZR 151/10 ging es um die Zusammenfassung zu einer Wirtschaftseinheit mehrerer Häuser bei der Abrechnung der Heizungs- und Warmwasserkosten. Eine Gemeinschaftsheizung versorgte mehrere Wohngebäude von Beginn des Mietverhältnisses an. Dies billigte der BGH, auch wenn als Mietsache im Mietvertrag nur eines der Gebäude bezeichnet wurde. Eine gesonderte mietvertragsrechtliche Abrechnungsvereinbarung ist nicht erforderlich.

Beschlüsse zur Verteilung der Heizkosten

Nach der Entscheidung des BGH vom 16. Juli 2010 – V ZR 221/09 kann eine Eigentümergemeinschaft die Abkehr von einer bisherigen Verteilung der Heizkosten zu 100 Prozent nach dem Verbrauch zu einer Verteilung von 70 zu 30 Prozent wie in Paragraf 7 HeizkostenV vorgesehen auch dann mit einer einfachen Mehrheit beschließen, wenn die Gemeinschaftsordnung hierfür eine Mehrheit von 3/4 vorsieht. Nach Paragraf 16 III WEG können Wohnungseigentümer mit einfacher Stimmenmehrheit beschließen, dass Betriebskosten des gemeinschaftlichen Eigentums oder des Sondereigentums im Sinne des Paragrafen 556 I BGB, die nicht unmittelbar gegenüber Dritten abgerechnet werden, statt nach dem Verhältnis ihrer Miteigentumsanteile statt dessen nach Verbrauch oder Verursachung erfasst und nach diesem oder einem anderen Maßstab verteilt werden. Diese Vorschrift erlaubt es, dass die Wohnungseigentümer den Verteilungsschlüssel durch Mehrheitsbeschluss abweichend von dem gesetzlichen Maßstab oder auch von einem durch die Wohnungseigentümer vereinbarten oder beschlossenen Verteilungsschlüssel regeln. Diese Möglichkeit kann durch Vereinbarungen der Wohnungseigentümer weder eingeschränkt noch ausgeschlossen werden (Paragraf 16 V WEG). Deshalb ist eine entgegenstehende Regelung in einer Gemeinschaftsordnung unwirksam, auch wenn sie bei Inkrafttreten der Neufassung des Paragraf 16 WEG 2007 bereits bestanden hat.

Kurz nach der im vorausgegangenen Kapitel erwähnten Entscheidung vom 1. Februar 2012 hat der BGH am 17. Februar 2012 – V ZR 251/10 für die Wohnungseigentümergemeinschaft die unmittelbare Geltung der HeizkostenV bejaht ohne die Notwendigkeit einer Vereinbarung oder eines Beschlusses über ihre Geltung. In die Jahresgesamtrechnung der Gemeinschaft sind alle im Abrechnungszeitraum geleisteten Zahlungen für die Anschaffung von Brennstoff aufzunehmen (Abfluss). Dagegen gehen in die Einzelabrechnungen die Kosten für den tatsächlich verbrauchten Brennstoff ein. Die Abgrenzung der Beträge zwischen beiden Rechnungen ist dabei zu erläutern.

Der Umgang mit Rechtsfragen

Angesichts der vielfältigen Rechtsfragen zu dem alltäglichen Vorgang des Heizens stellt sich für den juristisch nicht versierten Vermieter oder Mieter sicherlich die Frage, wie viel eigene Energie er beim Studium einschlägiger Probleme verheizen soll. Auch hier gilt natürlich das Gebot des sparsamen Energieeinsatzes. Deshalb ist es unvermeidlich, um auf Dauer nicht Fehler zu begehen, die sie in der Summe auf einen größeren Betrag aufaddieren können, die Grundzüge des Mietrechts zu studieren oder sich eines fachlichen Rats zu versichern.

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