Charlottenburger Baugenossenschaft realisiert eine warmmietenneutrale Modernisierung

„Heizkosten im freien Fall“. Ein Banner mit diesem Wortspiel hat die Fassade des frisch gestrichenen 50er-Jahre- Gebäudeblocks geziert, als die Charlottenburger Baugenossenschaft zusammen mit der Berliner Energieagentur als Energiedienstleister das vollendete Sanierungsvorhaben im Schwendyweg im Berliner Bezirk Spandau der Öffentlichkeit präsentierte. Der Clou: Die Baugenossenschaft hat die energetische Sanierung ohne zusätzliche finanzielle Belastung für die Mieter realisiert – warmmietenneutral. Ein Vorbild für alle oder doch nur ein Einzelfall?


Mit diesem Banner hat die Charlottenburger Baugenossenschaft auf ihr neu saniertes Wohnhaus aufmerksam gemacht – der Slogan ist Programm.

Der Gebäuderiegel liegt in der Einflugschneise des demnächst außer Betrieb gehenden Flughafen Tegel und  besteht aus sechs versetzt angeordneten Häusern mit jeweils drei Stockwerken. Die 132 Wohnungen waren bisher mit älteren Gasetagenheizungen ausgestattet, die Fenster befanden sich in einem renovierungsbedürftigen Zustand, die Wände hatten keinerlei Isolierung gegen Wärmeverluste. 5,7 Millionen Euro hat die Charlottenburger Baugenossenschaft in die Modernisierung des Bestandsgebäudes investiert, davon 1,7 Millionen Euro aus Eigenkapital und 3,8 Millionen Euro aus Mitteln der Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW). 200.000 Euro hat die Investitionsbank Berlin-Brandenburg für die Fassadendämmung zugeschossen – also 30 Euro je Quadratmeter.

Nullsummenspiel als Vorbild?

Die Bewohner der Wohnanlage erhielten umfassende Informationen über die anstehende Sanierung. Die wichtigste Frage neben den baulichen Maßnahmen lautete: Wie entwickeln sich die Nutzungsgebühren? Die Rechnung der „Charlotte“ läuft auf ein Nullsummenspiel hinaus. Die Bestandsmieter erhalten auf die durchschnittliche Nutzungsgebühr in Höhe von 4,27 Euro pro Quadratmeter Wohnung einen Modernisierungszuschlag in Höhe von 0,84 Euro auf die Kaltmiete. Im Gegenzug hat die Baugenossenschaft einen Rückgang der Kosten für Heizung und Warmwasser von derzeit 1,36 Euro pro Quadratmeter auf nur noch 0,49 Euro errechnet. Unterm Strich bleiben die Nutzungsgebühren als Versprechen an die Bewohner also auf gleichem Niveau.

Als Modellprojekt für andere Gebäudeeigentümer will Rudolf Orlob, Vorstand der Charlottenburger Baugenossenschaft, die Spandauer Energiesparhäuser dennoch nicht sehen: „Wir weisen darauf hin, dass es sich bei diesem Projekt in Bezug auf die Machbarkeit um ein genossenschaftliches Modell handelt, das mit Sicherheit nicht den Weg für alle Investoren aufzeigt.“ Dabei spiele auch eine Rolle, dass das Gebäude schuldenfrei und die Investition auf eine langfristige Amortisation angelegt sei. Die „Charlotte“ habe aber auch zeigen wollen, dass Genossenschaften „ihren Gebäudebestand auf einen sehr hochwertigen energetischen Stand bringen können.“ Insgesamt verfügt die 1907 gegründete Genossenschaft in der Hauptstadt über einen Bestand von knapp 6500 Wohnungen in mehreren Stadtteilen. Der Leerstand liegt bei nur 1,71 Prozent bei einer durchschnittlichen Nettokaltmiete von 4,47 Euro pro Quadratmeter.

Energiebedarf gedrückt

Möglich wurden die erheblichen Einsparungen im Schwendyweg durch ein Gesamtpaket aus Dämmung und neuer Anlagentechnik. Dach, Fassade und Kellerdecken erhielten eine bis zu 26 Zentimeter dicke Dämmschicht. Wohnungen und Treppenhäuser wurden mit neuen Kunststofffenstern mit Doppel- oder Dreifachverglasung ausgestattet. Um Schimmelbildung bei nicht sachgemäßer Lüftung zu vermeiden, hat der Bauherr die seit Mai 2009 gültige DIN 1946 berücksichtigt und ein entsprechendes Lüftungskonzept umgesetzt. Der Großteil der Wohnungen hat auf Basis der Anforderungen zur Querlüftung als Feuchteschutz fensterintegrierte Außenluftdurchlässe erhalten. Ein Teil der Wohnungen mit innenliegenden Bädern wurde mit Einraumventilatoren ausgestattet. Hier erfolgt die Luftzuführung ebenfalls über Fensterfalzlüfter als Außenluftdurchlässe. Über die gesetzlichen Anforderungen hinaus ließ der Bauherr einen Blower-Door-Test vornehmen, um die tatsächliche Gebäudedichtheit zu prüfen.

Insgesamt reduzierte sich durch die Dämmungen der Primärenergiebedarf des Gebäudes von 227 Kilowattstunden pro Quadratmeter auf nur noch 49 Kilowattstunden pro Quadratmeter und unterschreitet damit sogar die ENEV 2009-Anforderungen. Die Kohlendioxidemissionen sanken um fast 60 Prozent von 400 auf nur noch 165 Tonnen pro Jahr.

Innovative Energieversorgung

Ergänzend zu der energetischen Aufwertung der Gebäudehülle ließ die Genossenschaft auch eine komplett neue Energieversorgungstechnik installieren und setzte erstmals in seinem Bestand eine Anlage mit Kraft-Wärme-Kopplung (KWK) ein. Unter der Regie des Ingenieurbüros Schmitz und Sachse wurden mehrere in Kaskade geschaltete Spitzenlastkessel mit einer Gesamtleistung von 300 Kilowatt installiert. Doch die eigentliche Grundlast im Bereich der Versorgung mit Heizwärme und Warmwasser liefert ein neues Blockheizkraftwerk (BHKW). Zur Installation und zum Betrieb dieser Anlage hat sich die Baugenossenschaft die Berliner Energieagentur (BEA) als Anlagen-Contractor ins Boot geholt. Sie ist auf Mini-KWK-Anlagen spezialisiert und betreibt seit 1996 im gesamten Stadtgebiet über 50 BHKW in verschiedenen Größenklassen. Die Agentur hat die Maschine im eigenen Risiko finanziert, geplant, in die Heizanlage eingebunden und wird sie über einen Zeitraum von zehn Jahren betreiben. Das erdgasbetriebene BHKW hat eine elektrische Leistung von 48 Kilowatt und eine thermische Leistung von 97 Kilowatt. Sie deckt zirka 70 Prozent des erforderlichen Jahreswärmebedarfs der Wohnanlage. Gegenüber der Eigenerzeugung in Brennwertkesseln ergibt sich bei der Wärme ein Preisvorteil von rund 7 Prozent. Eine intelligente Steuerungseinheit regelt die Laufzeiten des BHKW und schaltet bei Bedarf die Spitzenlastkessel automatisch zu. Per Datenfernübertragung mittels Telefonanschluss können die Experten der Berliner Energieagentur den reibungslosen Betrieb des BHKW überwachen und erhalten im Fall der Fälle automatisch eine Störungsmeldung. „Das Besondere am Schwendyweg“, bilanziert BEA-Geschäftsführer Michael Geißler, „ist das integrierte Gesamtkonzept aus Wärmedämmung, effizienter Wärme- und Stromversorgung sowie der Einsatz von Erneuerbaren Energien. Hier greift eins ins andere.“ Denn zusätzlich zum BHKW im Keller hat die Berliner Energieagentur auf den Dächern der Gebäude eine Photovoltaikanlage installiert, deren 345 Solarmodule zirka 60 Megawattstunden Strom pro Jahr liefern. Bilanziell wird damit im Schwendyweg genauso viel Strom dezentral und umweltfreundlich vor Ort erzeugt wie die Bewohner verbrauchen.

Neben den günstigen Wärmepreisen ergibt sich für die Bewohner ein weiterer Preisvorteil: Den vom BHKW erzeugten KWK-Strom können sie direkt bei der Berliner Energieagentur für einen Preis beziehen, der rund 10 Prozent unter dem Normaltarif des örtlichen Grundversorgers liegt. Überschüssigen BHKW-Strom speist die Berliner Energieagentur ins Ortsnetz ein. Sie erhält dafür eine Einspeisevergütung nach aktuellem Börsenpreis EEX und den gesetzlich garantierten KWK-Zuschlag.

Beispiel macht Schule

Nach dem Vorbild Schwendyweg hat die Charlottenburger Baugenossenschaft mittlerweile ein weiteres Sanierungsprojekt in Angriff genommen – auch hier mit Unterstützung der Berliner Energieagentur als Energiedienstleister für die Integration mehrerer Mini-KWK-Anlagen. Im Bezirk Reinickendorf steht die energetische Modernisierung mehrerer Gebäude in der Zobeltitzstraße und Am Doggelhof kurz vor dem Abschluss. Hier werden zukünftig drei BHKW 70 Prozent des erforderlichen Jahreswärmebedarfs decken. Insgesamt sinkt der Primärenergiebedarf bei diesem Sanierungsobjekt von 250 auf nur noch 46 Kilowattstunden pro Quadratmeter und Jahr. Die CO2-Einsparung beträgt 422 Tonnen pro Jahr. Bei Gesamtkosten von 9 Millionen Euro erhöht sich die Kaltmiete aufgrund eines Modernisierungszuschlages von 0,88 Euro pro Quadratmeter. Dem steht eine berechnete Senkung der Betriebskosten in Höhe von 0,77 Euro pro Quadratmeter gegenüber. Dadurch steigt zum Beispiel bei einer Zwei-Zimmer-Wohnung die Warmmiete nur unwesentlich um 7 Euro pro Monat bei einer erheblichen Verbesserung der Wohnqualität, des Komforts und der energetischen Eigenschaften des Gebäudes. In einem Detail unterscheidet sich dieses Projekt jedoch vom Schwendyweg. Eine Solarstromanlage auf den Dächern konnte nicht errichtet werden. Die hochgewachsenen Bäume hätten zu viele Schatten auf die Solarzellen geworfen, sodass der Betrieb einer solchen Anlage unwirtschaftlich gewesen wäre.

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