Vorsorge gegen Schimmel und diffizile Rechtsprobleme

Durch die Anforderungen der Energieeinsparverordnung (EnEV) 2009 ist auch die Frage der rechtlichen Verantwortung für Feuchtigkeitsschäden in der Wohnung aktueller geworden. Die Rechtsprechung hat sich aber schon in den Jahren davor mit dieser Frage intensiv beschäftigt. Neben dem Schimmel ist auch das sogenannte Fogging ein immer häufiger auftretendes Phänomen. Dabei geht es um die Frage der Verantwortung zwischen den Parteien eines Mietvertrages für den ordnungsgemäßen Zustand der Mietsache. Die hierbei geltenden Regeln werden nachfolgend dargelegt.

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Dass die EnEV 2009 Anforderungen an den Energieverbrauch sowohl beim Neubau als auch bei Bestandsveränderungen mit sich gebracht hat, ist sicherlich in das allgemeine Bewusstsein vorgedrungen. Dies beruht im Wesentlichen darauf, dass die energetischen Anforderungen für ein neues oder ein bereits bestehendes Gebäude entweder zwangsläufig (beim Neubau) oder alternativ (bei der Modernisierung) über ein Referenzgebäude nachgewiesen werden müssen, das dem geplanten oder vorhanden Gebäude in allen Bauteilen entspricht und darüber hinaus die energierelevanten Vorgaben der Anlage 1 der EnEV erfüllt. Ein Bauherr muss dabei nicht mit seinem Bauwerk das Referenzgebäude energetisch gewissermaßen eins zu eins abbilden, sondern er kann auch einzelne Vorgaben über- oder untererfüllen, wenn er nur den Jahresprimärenergiebedarf beim Neubau einhält oder beim Altbau um nicht mehr als 40 Prozent überschreitet.

Angesichts des großen Flächenanteils ist es nicht verwunderlich, dass die EnEV für das Referenzgebäude Vorgaben für die Außenwand und alle Arten von Fenstern zu deren energetischen Qualität (Wärmedurchgangskoeffizient) macht. Es liegt deshalb auf der Hand, dass sich im Fall der Modernisierung beim Einbau von neuen und dichteren Fenstern die Frage der Belüftung stellt. Die EnEV sieht im Referenzgebäude nur eine Entlüftung ohne Wärmerückgewinnung vor. Der Bauherr hat also die Möglichkeit, hier durch eine Überfüllung (mit Wärmerückgewinnung) an anderer Stelle seines Gebäudes eine für den Energieverbrauch schlechtere Lösung zu wählen. Auch in dieser Zeitschrift wurde wiederholt dargelegt, dass die Wärmerückgewinnung auch im Bestand nicht nur energetisch, sondern auch wirtschaftlich Sinn machen kann.

Die mietrechtliche Verantwortung

Die speziell mit dem Auftritt von Schimmel verbundenen Rechtsfragen lassen sich leichter nachvollziehen, wenn man sie in die Systematik des Mietrechts einordnet. Danach hat der Mieter einen Anspruch auf Mietminderung bei Sachmängeln, die er aber dem Vermieter zuvor anzeigen muss, wenn der Vermieter nicht hiervon auf andere Weise Kenntnis erlangt. Ebenso ist die Minderung ausgeschlossen, wenn der Mangel durch den Mieter verursacht worden ist oder ein Verschulden des Mieters hinsichtlich des Mangels vorliegt. Bezüglich der Höhe der Mietminderung ist dem Mieter zur Vorsicht zu raten, weil eine zu hohe Kürzung der Mietzahlungen auch zu einem Kündigungsrecht des Vermieters führen kann, allerdings nur bei Verschulden des Mieters hierbei.

Einen Schadensersatzanspruch einschließlich des Ersatzes seiner Aufwendungen hat der Mieter wegen eines Mangels, den der Vermieter zu vertreten hat (Verschulden) oder im Falle des Verzuges des Vermieters mit der Beseitigung des Mangels. Stockflecken oder Schimmel infolge Pilzbefall durch die Luftfeuchtigkeit von innen, bei denen eine unrichtige oder unzureichende Lüftung oder Heizung durch den Mieter ausgeschlossen werden kann, stellen einen Mangel der Wohnung dar.

Grundsätzlich gilt zur Beschaffenheit der Mietsache, dass der Vermieter nur denjenigen Standard dem Mieter schuldet, der beim Abschluss des Mietvertrags maßgebend ist. Eine alte Wohnung bleibt also eine alte Wohnung, wenn nicht ausnahmsweise zwingende gesetzliche Vorgaben eine Modernisierung verlangen. Bei einer gesundheitsgefährdenden Beschaffenheit kann aber auch ein späterer veränderter Standard aufgrund neuer technischer oder wissenschaftlicher Erkenntnisse geschuldet sein. Bei ungesicherten Grenzwerten für mögliche Gesundheitsgefahren hat die Rechtsprechung in Einzelfällen auch schon einen Mangel angenommen, wenn eine, allerdings begründete, Besorgnis einer Gesundheitsgefahr vorliegt.

Für den Erfolg vor Gericht im Streitfall sind aber nicht diese Grundsätze entscheidend, sondern die Verteilung der Beweislast für die hierfür maßgeblichen Sachverhalte auf die Parteien. Für die Mietminderung muss der Mieter das Vorliegen des Mangels und die Beeinträchtigung der Tauglichkeit der Wohnung zum vertragsgemäßen Gebrauch nachweisen, nicht aber das konkrete Maß der Gebrauchsbeeinträchtigung (Minderungsbetrag). Demgegenüber muss der Vermieter die Unerheblichkeit der behaupteten Beeinträchtigung für den Mietgebrauch darlegen, im Falle eigener Maßnahmen zur Mängelbeseitigung deren Erfolg oder die Verursachung durch den Mieter (die Ursache für den Mangel liegt im Bereich des Mieters). Gelingt dem Vermieter dieser zuletzt genannte Nachweis, muss der Mieter wiederum beweisen, dass er den Mangel nicht zu vertreten hat (keine Fahrlässigkeit und kein Vorsatz).

Für den Schadensersatzanspruch gegen den Vermieter ist grundsätzlich der Mieter beweispflichtig, also auch für das Vorliegen des Schimmels. Allerdings wird auch hier die Beweislast nach Verantwortungsbereichen aufgeteilt. Deshalb muss der Mieter wegen tatsächlicher Unmöglichkeit hierbei nicht das Verschulden des Vermieters nachweisen, wenn die Ursache des Mangels aus dem Einflussbereich des Vermieters herrührt. Vielmehr muss sich in einem solchen Fall der Vermieter entlasten. Wenn der Vermieter dagegen selbst einen Schadensersatzanspruch gegen den Mieter geltend macht, muss er nachweisen, dass die Schadensursache in dem Einflussbereich des Mieters liegt. Zuletzt muss die beklagte Partei zu ihrer Entlastung wie bei der Mietminderung beweisen, dass sie den Mangel nicht zu vertreten hat.

Zur Feuchtigkeit in der Wohnung im Einzelnen

Für den Nachweis eines Schadensersatzanspruchs gegen den Mieter muss der Vermieter bei Feuchtigkeitserscheinungen den Beweis dafür erbringen, dass diese auf das Verhalten des Mieters zurückzuführen sind und nicht aufgrund von Feuchtigkeit von außen oder im Bauwerk hervorgerufen worden sind. Der Mieter wiederum hat die Möglichkeit, die fehlende Ursächlichkeit oder das fehlende Verschulden nachzuweisen, indem er zum zweiten Aspekt das sachgerechte Verhalten bei der Benutzung der Mietwohnung nachweist. Einen ersten Anschein für die Verantwortlichkeit des Mieters hat die Rechtsprechung dann angenommen, wenn die Mietwohnung zuvor mängelfrei war und Feuchtigkeitsschäden erstmals auftraten, nachdem der betroffene Mieter die Wohnung bezogen hat. Die gleiche Schlussfolgerung lässt sich auch aus dem unterdurchschnittlichen Heizenergieverbrauch des Mieters der schadhaften Wohnung ziehen. Zum erwähnten sachgerechten Verhalten des Mieters gehört auch, dass er die Wohnung mindestens dreimal täglich lüftet (sogenanntes Stoßlüften quer durch die Räume in einem Zeitraum von 3 bis 8 Minuten).

Gerade beim Einbau von neuen und besser isolierten Fenstern muss der Mieter sein Lüftungsverhalten diesen neuen baulichen Gegebenheiten anpassen. Denn nach einer solchen Veränderung besteht die Möglichkeit, dass die kälteste Stelle, an der sich zwangsläufig die Feuchtigkeit zuerst niederschlägt, nun nicht mehr das isolierverglaste Fenster ist, sondern eine Fläche im Mauerwerk, im Regelfall in einer Zimmerecke zur Außenwand, weil dort die Einwirkungsfläche der Kälte von außen im Verhältnis zur gewärmten Innenwand am größten ist. Die Pflicht zum Lüften muss der Mieter auch dann erfüllen, wenn er selbst, etwa während eines Krankenhausaufenthalts, daran gehindert ist.

Im Zusammenhang mit der EnEV ist unstreitig, dass der Mieter keinen Anspruch auf die Durchführung von energetischen Maßnahmen nach der EnEV hat, wenn diese wie im Regelfall nicht zu einem bestimmten Termin durchzuführen sind. Dies beruht darauf, dass der Mieter wie oben bereits dargelegt seine Wohnung so hinnehmen muss, wie sie sich im Zeitpunkt des Vertragsbeginns befand. Deshalb kann ein Mieter auch nicht verlangen, dass der Vermieter zur Abwehr von Feuchtigkeitsschäden Wärmedämmmaßnahmen durchführt, wenn er selbst diese Schäden auch durch Heizen oder Lüften verhindern kann. Allerdings muss der Vermieter nach der Durchführung von Modernisierungsmaßnahmen den Mieter auf das neue Heiz- und Lüftungsverhalten hinweisen und zwar in konkreter Form. Dies gilt insbesondere bei Räumen, die nur indirekt entlüftet werden können.

Diese Verpflichtung des Mieters, durch angemessene Heizung und Entlüftung die Entstehung von Feuchtigkeitsschäden zu verhindern, ist natürlich nicht grenzenlos. Wenn durch die oben angegebene Anzahl von täglichen Stoßlüften ein Feuchtigkeitsschaden nicht vermieden werden kann, liegt ein Mangel der Mietsache vor. Ebenso hat die Rechtsprechung der Verpflichtung des Mieters Grenzen gesetzt, durch die entsprechende Aufstellung seines Mobiliars oder durch einen entsprechenden Abstand von der Wand Feuchtigkeitsschäden zu verhindern.

Im Extremfall nach erfolgloser Abmahnung durch den Vermieter und dem Vorliegen von Schimmelpilz- und Feuchtigkeitsbildung in der Wohnung kommt auch eine fristlose Kündigung durch den Vermieter in Betracht. In gleicher Weise kann auch ein Mieter bei einer entsprechenden Gesundheitsgefährdung kündigen. Allerdings muss auch er zuvor im Regelfall dem Vermieter einer Abhilfefrist Gesetz oder eine Abmahnung erteilt haben. Die Rechtsprechung verlangt hierbei aber teilweise den Nachweis, dass die festgestellten Schimmelpilze auch tatsächlich toxinbildende Pilzstämme enthalten, wozu eine Laboruntersuchung notwendig ist. Dagegen reicht eine ärztliche Bescheinigung über Gesundheitsbeeinträchtigungen nicht aus. Generell gilt für die Beweisführung durch Sachverständigengutachten, besser gleich ein gerichtliches selbstständiges Beweisverfahren durchzuführen als einen Privatgutachter zu beauftragen, auch wenn dieser öffentlich bestellt ist.

Zum Fogging im Speziellen

Schwarzstaubablagerungen, sogenanntes Fogging, entstehen durch in der Raumluft enthaltene Teilchen aus Weichmachern in Bodenbelägen oder Einrichtungsgegenständen, aber auch durch Tabakrauch, die sich an bestimmten Stellen des Wohnraums ablagern und dort die Oberfläche schwärzen. Hier kann der Mieter die Beseitigung verlangen, ohne dass die Frage geklärt werden muss, aus welchem Gefahrenbereich (Vermieter oder Mieter) die Mangelursache stammt. Allerdings muss der Mieter die Wohnung mit handelsüblichen Produkten ausgestattet haben, um das geschilderte Risiko des Fogging auszuschalten. Andernfalls ist er zur Beseitigung der Schäden auf seine Kosten verpflichtet.

Wenn der Mieter allerdings einen Schadensersatzanspruch gegen den Vermieter geltend macht, muss er nach den allgemeinen Regeln die Anspruchsvoraussetzungen beweisen, auch das Verschulden des Vermieters. Wenn hier aber feststeht, dass die Schadensursache im Einflussbereich des Vermieters liegt, muss sich der Vermieter wie oben bereits erläutert hinsichtlich seines Verschuldens entlasten.

Vorsicht bei halbherzigen Sanierungen

Zum Abschluss soll noch darauf hingewiesen werden, dass der Vermieter gut daran tut, im Falle von Feuchtigkeitsschäden fachgerecht nach den Empfehlungen eines Sachverständigen sanieren zu lassen. Im Falle eines vom Landgericht Mönchengladbach im Dezember 2010 entschiedenen Rechtsstreits hatte dies der Vermieter nicht getan. Statt die vom Schimmel befallenen Wandteile vollständig entsprechend den Empfehlungen des Gutachters abzuklopfen und neu aufzutragen, hatte er nur in eigener Regie die Oberfläche mit einer Schimmel abtötenden Substanz behandelt. Später hatte er die Wohnung ohne Hinweis auf diese halbherzige Sanierung verkauft. Das Gericht sah darin eine arglistige Täuschung, die den Käufer zum Schadenersatz oder zur Anfechtung des Kaufvertrags berechtigt.

Fazit

Es lohnt sich also, in einer Wohnung für klare und frische Luft zu sorgen. Denn sonst wird leicht nicht nur der Keim für einen Schimmelbefall, sondern auch für langwierige Rechtsstreitigkeiten gelegt. In diesem Zusammenhang ist noch der Hinweis erforderlich, dass der Umfang der von den Parteien geschuldeten vertraglichen Pflichten immer auch stark vom persönlichen Urteil des entscheidenden Richters abhängt, was die Prozesse hierzu arbeits- und damit auch kostenintensiv macht. Außerdem ist das Prozessrisiko vorab schwer einzuschätzen.

Hellmuth Mohr,
Rechtsanwalt, Suttgart

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