Blockheizkraftwerke im Fokus des Energierechts

Blockheizkraftwerke (BHKW) sind vielseitig einsetzbar. Allerdings sind die Anlagen auch immer wieder Gegenstand juristischer Auseinandersetzungen. Damit der Betrieb nicht nur technisch, sondern auch wirtschaftlich optimale Ergebnisse liefert, müssen einige Klippen umschifft werden. Dieser Artikel gibt einen Überblick über die wesentlichen Gesichtspunkte.

---

Das Spannungsverhältnis zwischen Vermieter und Mieter rührt daher, dass energiepolitische Vorgaben sich nicht immer mit dem aktuellen Mietrecht problemlos vereinbaren lassen. Die für den Betrieb eines BHKW notwendige Kraft-Wärme-Kopplung ist im Kraft-Wärme-KupplungsGesetz vom 19. März 2002, jetziger Stand 28. Juli 2011, enthalten. Neben einer Definition der Kraft-Wärme-Kopplung enthält das Gesetz insbesondere Regelungen zur Abnahmepflicht des in einer solchen Anlage erzeugten Stroms und der entsprechenden Vergütung hierfür. Eine Definition des BHKW findet sich aber weder in diesem Gesetz noch an anderer Stelle. Im Zusammenhang mit der durch die Entwicklung der Energiepreise dynamischen Energiepolitik der Bundesregierung stellt sich im Mietrecht die Frage, welche Voraussetzungen für den Vermieter und Kostenfolgen für den Mieter bei der Nutzung eines BHKW bestehen. In der Energieeinsparverordnung (EnEV) wird die Reduzierung des CO2-Verbrauchs durch die stärkere Berücksichtigung des Primärenergieverbrauchs gefördert. Bei den dazu im Katalog der für den maßgeblichen Energieverbrauch im vorgegeben Referenzgebäude vorgesehenen Maßnahmen spielt das BHKW allerdings anders als etwa die Solaranlage für die Warmwasserbereitung keine Rolle. Das bedeutet natürlich nicht, dass ein BHKW für den Energieverbrauch in einem Gebäude überhaupt keine Rolle spielen kann. Denn durch die Nutzung eines BHKW kann der tatsächliche Energieverbrauch gegenüber den verbindlichen Vorgaben eines Referenzgebäudes je nach dem Primärenergiefaktor des eingesetzten Brennstoffs gesenkt werden, wodurch sich ein zusätzlicher Spielraum gegenüber weiteren Vorgaben zur Energieeinsparung an anderer Stelle im Gebäude ergibt.

Das Mietrecht

Selbst wenn es für die Nutzung der Kraft-Wärme-Kopplung keine verbindlichen Vorgaben zur Nutzung in der EnEV gibt, stellt sich auch hier die Frage nach der Kostenbeteiligung durch den Mieter, weil ihm die Energieeinsparung tatsächlich zugute kommt. Nach dem Inkrafttreten der EnEV 2009 hat sich die Diskussion in der Wohnungswirtschaft darüber entwickelt, mit welchen Kostenbelastungen für den Eigentümer die dort vorgesehenen verbindlichen Maßnahmen für die Gebäude unterschiedlichen Alters und mit unterschiedlichen Energiestandards verbunden sind. Dabei stand im Mittelpunkt der Diskussion um die Kostenbeteiligung des Mieters die Frage, ob bei einer bloßen Einsparung der Primärenergie – gemessen gewissermaßen an der Quelle, in Kohlebergwerken oder an der Erdölpumpe, unter Einbeziehung aber auch Verluste bis zum Energieverbrauch im Gebäude – ebenfalls eine Kostenbeteiligung des Mieters in Betracht kommt, obwohl eine tatsächliche Einsparung an Endenergie im Gebäude selbst nicht automatisch mit einer Einsparung der Primärenergie verbunden ist.

Diese Diskussion um die Berücksichtigung der Primärenergie wurde entscheidend beeinflusst durch eine Entscheidung des Bundesgerichtshofs (BGH) vom 24. September 2008¹. In diesem Fall ging es um den Anschluss einer bisher mit einer Gasetagenheizung ausgestatteten Mietwohnung an eine Anlage der Kraft-Wärme-Kopplung im Fernwärmenetz. Der BGH hat die nach Paragraf 554 BGB unter anderem für die Einsparung von Energie oder Wasser vorgesehene Duldungspflicht des Mieters bejaht und sich dabei auch auf die Tatsache gestützt, dass im zum entscheidenden Fall der Primärenergiefaktor für die Kraft-Wärme-Kopplung geringer war (0,7) als der für die bisher vorhandene Gasetagenheizung (1,1). In der Folge dieser Entscheidung des BGH wird heute vertreten, dass auch der Anschluss von zentralen Heizungs- und Warmwasseranlagen innerhalb des Gebäudes an die Fernwärmeversorgung mit Kraft-Wärme-Kopplung vom Mieter verlangt werden kann.

Von dieser Entscheidung des BGH ausgehend wird nun auch für die Maßnahmen der EnEV überwiegend vertreten, dass auch die dort vorgesehenen Maßnahmen zur Reduzierung des Primärenergieverbrauchs unabhängig von der tatsächlichen Reduzierung des Endenergieverbrauchs im Gebäude vom Mieter geduldet werden müssen. Denn wenn selbst bei der Kraft-Wärme-Kopplung, bei der weiterhin ohne Vorgaben nach der EnEV auch fossile Brennstoffe mit einer entsprechend höheren CO2-Belastung verwendet werden können, der Primärenergiefaktor für die Zulässigkeit der Modernisierung nach der Entscheidung des BGH eine entscheidende Rolle spielt, dann gilt dies erst recht im Bereich der EnEV, die maßgeblich auf diesen Primärenergiefaktor abstellt.

Die Kostenfrage

Im Mietrecht, aber an anderer Stelle (Paragraf 559 BGB), ist die weitere Frage geregelt, ob der Mieter anteilig an den Kosten auch der energetischen Modernisierung beteiligt werden kann. Da hierbei über den Paragrafen 554 BGB hinaus nur eine „nachhaltige“ Energieeinsparung verlangt wird, besteht heute angesichts dieses vom Gesetzgeber offensichtlich gewollten Gleichlaufs beider Bestimmungen auch Einverständnis darüber, dass generell die Umstellung von Nah- auf Fernwärme ebenfalls zu einer solchen Kostenbeteiligung des Mieters berechtigt, selbst wenn im Ausnahmefall die Kraft-Wärme-Kopplung im gleichen Gebäude erfolgt. Die genannte Entscheidung des BGH enthält hierzu allerdings keine Aussage, da der Vermieter dort die Miete nicht nach dieser Vorschrift erhöht hat. Unbenommen bleibt dem Vermieter darüber hinaus die Möglichkeit, auch bei Maßnahmen der Energieeinsparung die Miete im Rahmen der örtlichen Vergleichsmiete zu erhöhen. Auch für die in der EnEV vorgesehenen Maßnahmen zur Einsparung der Primärenergie wird diese Möglichkeit zur Kostenbeteiligung des Mieters inzwischen überwiegend bejaht.

Die offenen Fragen

Es kann nicht übersehen werden, dass der Wegfall der auf die persönlichen Bedürfnisse angepassten Steuerungsmöglichkeit durch die bisherige Gasetagenheizung im vom BGH entschiedenen Fall eine nicht unerhebliche Beeinträchtigung der bisherigen Heizgewohnheiten darstellen kann. Dies ist aber nach Auffassung des Gerichts hinzunehmen. Infolge der Entscheidung des BGH kann selbst dann, wenn die Primärenergiezahlen in einem anderen Fall nicht für CO2-arme Brennstoffe sprechen, eine Duldung durch den Mieter auf den mit der Kraft-Wärme-Kopplung ermöglichten besseren Wirkungsgrad insgesamt durch die effektivere Ausnutzung der eingesetzten Energie (Abwärme) gestützt werden. Wenn man tatsächlich – heute aber nur noch einer Mindermeinung folgend – auf den Energieverbrauch beim Mieter abstellt, überzeugt diese Begründung aber nicht. Denn das Mietrecht stellt in seiner Systematik der gegenseitigen Pflichten zwischen Vermieter und Mieter nur auf die vertraglich vorgesehenen Leistungen ab und nicht auf allgemeine energiepolitische Vorgaben oder eine verbesserte Energieausnutzung ohne Einfluss auf den tatsächlichen Energieverbrauch durch den Mieter.

Dieses Spannungsverhältnis ist in dem BHKW selbst angelegt. Der Mieter ist nur an der kostengünstigen Wärmelieferung interessiert. Die Wärme („Abwärme“) ist aber nur ein Nebenprodukt der Stromerzeugung, die den Mietvertrag nicht berührt. Im praktischen Betrieb wird der Einsatz eines BHKW regelmäßig vom Strombedarf bestimmt. Je nach dem Absatzbereich für die Fernwärme ist die eingangs erwähnte Optimierung der Anlage nicht immer einfach. Bei der Entscheidung für BHKW ist auch zu bedenken, dass die Aufteilung der Kosten sowohl für die Anschaffung der Anlage als auch für den laufenden Betrieb nach Strom- und Wärmeerzeugung noch nicht verbindlich geregelt ist. Aus der Heizkostenverordnung kann natürlich entnommen werden, dass nur die Brennstoffkosten für Wärme und Warmwasser auf die Mieter umgelegt werden dürfen. Weitere Grundlagen für die Abrechnung werden gegenwärtig erst entwickelt.

Bei der Zuordnung von Kosten kann man sich entweder von der vorrangigen Zweckbestimmung des BHKW leiten lassen. Dann wären die gesamten Wartungskosten nur der Stromerzeugung zuzurechnen. Eine andere Zurechnungsmöglichkeit besteht nach der betriebsüblichen Verursachung oder nach den erzeugten Energiemengen. Eine solche Abrechnung ist auch sinnvoll für die Aufteilung der erstatteten Energiesteuer für den gesamten, sowohl für thermische als auch für elektrische Energie eingesetzten Brennstoff. Von den gesamten Kosten des Betriebs sind die eindeutig zuordenbaren Kosten für die Stromerzeugung zu trennen. Die für die beiden Funktionen des BHKW notwendigen Energiemengen können entweder messtechnisch oder rechnerisch ermittelt werden. Notwendig sind deshalb angesichts der noch offenen Fragen klare vertragliche Grundlagen.

Bei der Umstellung auf eine Fernwärmelieferung aus einem BHKW kann sich auch die Frage stellen, ob der Mieter verpflichtet ist, über die reinen Kosten der bisherigen Wärmelieferung auch die zusätzlichen Kosten des Wärme-Contractings (Investitions-, Verwaltungskosten, Unternehmergewinn) zu tragen. Da dieses Thema bereits an anderer Stelle behandelt wird, sollen hier nur die wesentlichen Grundsätze erwähnt werden. Die Wärmelieferungskosten können umgelegt werden, wenn bereits bei Abschluss des Mietvertrags ein Wärme-Contracting durchgeführt wird und der Mietvertrag die Umlegung der Wärmelieferung durch eine Fernheizung oder zentrale Heizungsanlage ausdrücklich vorsieht. Dagegen reicht allein die Tatsache, dass das Haus bereits bei Abschluss des Mietvertrags durch Wärmelieferung versorgt wird, für die Umlegung nicht aus, wenn in dem Mietvertrag die Wärmelieferungskosten nicht genannt sind. Auch die Kosten der zentralen Heizungsanlage oder der Versorgung mit Fernwärme erfassen nicht die zusätzlichen Kosten des Wärme-Contractings. Diese strikte Auslegung nach dem Wortlaut verfolgt der BGH auch bei der Trennung von Nahwärme, die im beheizten Gebäude produziert wird, und der Fernwärme, die außerhalb erzeugt wird. Wenn also im Vertrag nur die Umlegung von Fernwärmekosten vereinbart ist, können nicht die Kosten einer Wärmelieferung aus einer Heizungsanlage im versorgten Haus umgelegt werden. Unbenommen bleibt dem Vermieter natürlich die Möglichkeit, tatsächlich auf eine Fernwärmeversorgung umzustellen. Dabei bleibt er aber auf den typischen Kosten des Wärme-Contractings sitzen. Bei einem vertraglich zulässigen Wechsel zum Contracting kann sich der Mieter nicht alleine mit dem Argument dagegen wehren, dass mit den zusätzlichen Kosten des Wärme-Contractings auch seine Belastung steigt. Denn wenn der Vermieter nicht einen unverhältnismäßig teueren Wärme-Contractor auswählt, muss der Mieter eine solche Entscheidung hinnehmen. Wenn in Mietverträgen auf die Anlage 3 zu Paragraf 27 II. Berechnungsverordnung oder Paragraf 2 Betriebskostenverordnung Bezug genommen wird, muss geprüft werden, ob der jeweilige Wortlaut ein Wärme-Contracting schon erfasst hat (maßgebliches Datum 19. Januar 1989). Nach Paragraf 7 Absatz 2 Heizkostenverordnung sind auch die spezifischen Kosten des Wärme-Contractings vom Mieter zu bezahlen.

Die Härteklausel

Die kritischen Anmerkungen zu der rechtlichen Bewertung auf der Grundlage der Entscheidung des BGH sind trotz der inzwischen gefestigten Meinung in der Rechtsprechung und Literatur deshalb nicht ohne Bedeutung, weil bei der Prüfung der Duldungspflicht des Mieters nach Paragraf 554 BGB auch eine Härteklausel im Gesetz enthalten ist, die unter anderem auf die zu erwartende Mieterhöhung abstellt. Angesichts der stringenten Haltung des BGH zur grundsätzlichen Zulässigkeit der Mieterhöhung besteht naturgemäß das Risiko, dass die Gerichte als Ausgleich hierzu bei dieser Prüfung streng verfahren. Dies gilt gerade dann, wenn die energiesparende Maßnahme dem Mieter keinerlei Vorteile bringt, sie neben dem oben bereits erwähnten Verlust der individuellen Steuerung der Heizung in den einzelnen Räumen keine Ersparnis von Heizkosten bewirkt. Der BGH hat zwar in zwei Urteilen vom 3. März 2004 erkannt, dass die Mieterhöhung nach Paragraf 559 BGB nicht durch die erzielte Heizkostenersparnis begrenzt werden kann. Damit ist aber noch nichts über die Prüfung des Härtefalls nach Paragraf 554 BGB ausgesagt, da sich diese Urteile hierauf nicht bezogen.

Hellmuth Mohr
Rechtsanwalt, Suttgart

¹ Nachzulesen unter www.bundesgerichtshof.de, Aktenzeichen VIII ZR 275/07. Die Entscheidung erging noch nicht zur EnEV, sondern zu einem früheren Gesetz zur Modernisierung und Energieeinsparung.

---