GBW Gruppe: 20 Wohnungen in Dachau modernisiert

Mitte 2009 hat die Wohnsituation am Heideweg 2-6 in Dachau in der Nähe von München noch ganz anders ausgesehen: Wo heute ein moderner Wohnblock mit drei Hauseingängen steht, befand sich vor zwei Jahren noch eine Wohnanlage mit einem zum Teil ausgebauten Dachgeschoss aus der Nachkriegszeit, die den heutigen Wohnungsansprüchen nicht mehr gerecht wurde. Um die Wohnungen dem heutigen Zeitgeist und den Wohnbedürfnissen anzupassen, hat die zur GBW Gruppe gehörende Eigentümerin, die GBW Oberbayern und Schwaben, insgesamt rund 1,4 Millionen Euro in die energetische Generalsanierung samt Anpassung der Grundrisse investiert.

Die Wohnanlage in Dachau erstrahlt nach der Sanierung in neuem Glanz und ist heute voll vermietet.

Die Wohnanlage im Süden Dachaus wurde vor über 50 Jahren kurz nach Ende des Zweiten Weltkriegs errichtet. Bauherr war seinerzeit die Bayerische Heimstätten, eine Vorgängergesellschaft der Gemeinnützigen Wohnungsgesellschaft Oberbayern und Schwaben. Diese gehört seit 2006 als GBW Oberbayern und Schwaben zur GBW Gruppe. Obwohl das Gebäude im Jahr 1949 auf einem Erbbaurechtsgrundstück der Stadt Dachau gebaut wurde, entsprach es eher der Bauweise der 1930er-Jahre. In der unmittelbaren Nachkriegszeit waren Wohnungen knapp und ebenso die Mittel zur Errichtung neuer Wohngebäude. Infolge der vorherrschenden Mangelwirtschaft war es deshalb wichtig, schnell und vor allem preisgünstig neuen Wohnraum zu schaffen. Die Ausführung und Ausstattung der Wohnanlage am Heideweg war dementsprechend einfach, und teure Materialien wurden nur sehr sparsam eingesetzt. Zum Beispiel wurde Beton nur zum Bau des Kellers und für die Decken der Bäder verwendet. Die Holzbalken für die übrigen Decken und das Dach waren statisch auf das Nötigste beschränkt, die Außenmauern im Bereich der unbeheizten Treppenhäuser waren ausgedünnt. Außerdem waren alle Wohnungen als Durchgangszimmer konzipiert. Gekocht wurde also im Wohnzimmer mit Kochnische. Trotz der sparsamen Bauweise besticht das Wohngebäude durch einige schöne handwerkliche Arbeiten wie Solnhofener Platten im Hausflur, aufwändig verzierte Haustüren oder ein einzigartiges hölzernes Treppengeländer.

Bezahlbaren Wohnraum geschaffen

Das oberste Ziel bei der Sanierung war es, dass die Wohnungen modernen und nachhaltigen Kriterien gerecht werden. Dabei wollte die GBW Gruppe aber verhindern, dass die Mieten durch eine teure Luxussanierung unbezahlbar werden. Zu Beginn der Modernisierung mussten die Grundrisse komplett verändert werden, da die 33 Bestandswohnungen mit einer durchschnittlichen Fläche von 36 Quadratmetern eindeutig zu klein für die heutigen Wohnansprüche waren. In den zwei äußeren Hauseingängen wurden daher jeweils zwei Kleinstwohnungen zu einer Wohneinheit zusammengefasst, im mittleren Gebäudeteil gibt es nun pro Etage nicht mehr vier, sondern drei Wohneinheiten. Auf einer Gesamtfläche von rund 1380 Quadratmetern sind 20 Wohnungen mit zwei bis drei Zimmern und einer Größe von je 40 bis 80 Quadratmetern entstanden, die der heutigen Wohnungsnachfrage genügen. Der Mietpreis liegt bei rund 8 Euro pro Quadratmeter.

Neueste Energiestandards erfüllt

Das Gebäude wurde nach der 2007 gültigen Energieeinsparverordnung (EnEV) komplett energetisch saniert und hat einen Vollwärmeschutz erhalten. Im Laufe der Sanierung wurden bis auf die Außenwände und die Geschossdecken sämtliche Bauteile erneuert. Das handwerkliche Erscheinungsbild, beispielsweise hinsichtlich der Fassaden- und Eingangsgestaltung, den Fenstern oder den Hauseingangstüren sollte gestalterisch erhalten werden. Es galt, den soliden Charme des Nachkriegsgebäudes zu bewahren und ein attraktives, modernen Ansprüchen genügendes Wohngebäude zu gestalten. Nach der Modernisierung hat die Wohnanlage in Dachau einen Endenergiebedarf von 85,8 Kilowattstunden pro Quadratmeter und Jahr beziehungsweise einen Primärenergiebedarf von 95,46 Kilowattstunden pro Quadratmeter und Jahr. Im Vergleich zum Primärenergiebedarf vor der Modernisierung konnte eine Halbierung erreicht werden. Die CO2-Emissionen liegen bei 21,5 Kilogramm pro Quadratmeter und Jahr und die energetische Qualität der Gebäudehülle bei 0,42 W/(m²K). Damit liegen alle Werte unter den Anforderungswerten der EnEV 2007.

Neu Bäder, Türen und Elektroanlagen

Vor der Modernisierung entsprachen die gesamten Elektroinstallationen nicht mehr dem aktuellen Stand der Technik. Der Querschnitt der Wohnungszuleitungen war zu gering und der Brandschutz im Treppenhaus war nicht mehr gewährleistet. In einigen Wohnungen waren die Leitungen mittels Aufputz-Installationen teilweise schon erneuert worden. Insgesamt musste die Elektroausstattung aller Räume aber an den neuesten Standard und die geltenden VDE-Vorschriften angepasst und ab dem Hausanschluss erneuert werden. Bei der sanitären Grundausstattung verhielt es sich ähnlich. Im Zuge von Einzelmodernisierungen oder Wohnungszusammenlegungen wurde diese teils schon in der Vergangenheit erneuert, größtenteils war die Sanitäranlage jedoch in einem sehr schlechten Zustand. Hinzu kommt, dass die Bäder sehr klein waren. Bis in die 80er-Jahre verfügte jeder Hauseingang nur über ein Gemeinschaftsbad im Keller. Damals wurden dann im Zuge einer kleineren Modernisierung die WC-Räume innerhalb der Wohnungen zu eng bemessenen Kleinstbädern zum Teil mit Sitzbadewannen umgebaut. Die Sanitäranlagen wurden daher ebenfalls komplett ab dem Hausanschluss erneuert. In den Wohnungen wurden alle Türen durch schall- und wärmeschützende Wohnungstüren ausgetauscht. Die Decken erhielten teilweise neue Trockenestriche, auch Anstrich, Putz sowie ganze Wände wurden erneuert.

Energetische Sanierungsmaßnahmen

Auch die Heizanlage wurde vollständig modernisiert. Ursprünglich wurden die Wohnungen mittels Einzelöfen – meist auf Ölbasis – beheizt, die Warmwasserbereitung erfolgte dezentral. Im Keller befanden sich noch einige Öltanks, und die Kellerräume waren partiell durch Heizöl verunreinigt. Im Rahmen der Modernisierung wurden alle Öltanks gereinigt und entsorgt und eine zentrale Heizanlage mit Gasbrennwerttechnik eingebaut.

Die Dachkonstruktion des Wohngebäudes bestand aus einem einfachen Sparrendach mit Kehlbalken und Firstbohle, das nur wenig mit Kokosmatten oder gar nicht gedämmt war. Die Dachziegel waren mitunter bereits stark beschädigt. Außerdem ragten zahlreiche Kamine durch die Dachdeckung, die sich ebenfalls in einem sanierungsbedürftigen Zustand befanden. Sie wurden größtenteils zurückgebaut, der Neuaufbau des Dachs erfolgte komplett über alle Gebäudeteile der Wohnanlage.

Das gesamte äußere Erscheinungsbild der Wohnanlage wurde aufgewertet: Die Fassade wurde mit einem Wärmedämmverbundsystem ausgestattet, und es wurden Kunststofffenster mit Sprossenteilung und einem U-Wert von 1,3 W/(m²K) eingebaut.

Neue Außenanlagen für freundliches Ambiente

Es wurden neue Pflasterwege und Rasenflächen angelegt, den zentralen Mittelpunkt bildet nun ein neu gestalteter Abenteuer-Spielplatz mit Schaukel, Kletterhügel und Sandkasten. Dazu wurde der Zaun zur Nachbaranlage entfernt und der Innenhof als offene und großzügige Grünfläche zur Erholung und zum Spielen umgestaltet. Der alte Baumbestand wurde belassen. Zusätzlich steht den Bewohnern heute ein neu errichtetes Müllhäuschen zur Verfügung, ein Nebengebäude wurde zum Fahrradhaus umgenutzt, und es wurden Wäschespinnen, Fahrradständer und außenliegende Briefkästen aufgestellt. Außerdem gehört nun zu den hofseitigen Wohnungen im Erd- und Obergeschoss ein Balkon mit einer Fläche von je knapp 8 Quadratmetern und Blick auf den grünen Innenhof. So konnte der Wohnraum zusätzlich erweitert werden. Die Eingangstreppen, die in einem schlechten Zustand waren, wurden erneuert und mit neuen Geländern versehen.

Insgesamt sind so innerhalb weniger Monate moderne Wohnungen entstanden, die den neuesten energetischen und wohnlichen Standards entsprechen. Vor Beginn der Baumaßnahmen waren nur noch vier Wohneinheiten bewohnt, heute ist die Wohnanlage voll vermietet.

Mehr Infos zum Eigentümer: www.gbw-gruppe.de