Bauen im Bestand
Kategorie: Bauen im Bestand, Heizung
Energetische Sanierung bringt dauerhaft Vorteile
Heruntergekommene Fassaden, undichte Fenster, eine veraltete Heizungsanlage: Wer nicht bereit ist, in seine Wohnimmobilie zu investieren, wird daran schnell keine Freude mehr haben. Denn unzufriedene Mieter, zunehmender Leerstand und Wertverlust lassen nicht lange auf sich warten. Deshalb zahlt es sich aus, wenn Eigentümer ihre Wohngebäude „in Schuss“ halten – auch aus energetischer Sicht.
Oben: Ein zentrales Heizsystem mit der Nutzung regenerativer Energien senkt die Brennstoffkosten und steigert den Wert der Immobilie.
Mitte: Abgestimmte Systemtechnik, zum Beispiel Logasol SAT-WZ, sorgt für eine effiziente Nutzung fossiler und regenerativer Energie.
Unten: Die Energiebilanz eines Erdgas-Blockheizkraftwerks im Vergleich zu getrennter Energieversorgung.
Für viele Immobilienbesitzer ist eine energetische Sanierung kein Thema, weil ohnehin die Mieter die Kosten für Gas oder Öl tragen müssen. „Diese Rechnung kann aber langfristig teuer werden, wenn plötzlich die Wohnungen nicht mehr zu vermarkten sind“, sagt Olaf Erichson, Key Account Wohnungswirtschaft Deutschland bei Buderus. Denn Mieter achten zunehmend auf die Qualität und den Gesamtzustand des Gebäudes. Denn: Die sogenannte zweite Miete – die Nebenkosten – gewinnen aufgrund steigender Energiepreise an Bedeutung. Durch diese steigende zweite Miete sind höhere Kaltmieten kaum mehr durchsetzbar, sodass diese in den vergangenen Jahren praktisch unverändert blieben. Das bedeutet für die Mieter höhere Gesamtkosten und für die Vermieter inflationsbereinigt sinkende Einnahmen. Detaillierte Aussagen über den Zustand der Immobilie trifft der Energieausweis. Um die Energiekosten in den Griff zu bekommen und somit die Betriebskosten zu senken, gibt es nur eins: Energie sparen. Und das heißt in erster Linie, die veraltete Heizungsanlage gegen eine neue, energieeffiziente Heizsystemlösung auszutauschen. So sinken nicht nur die Nebenkosten, auch der Wohnkomfort steigt deutlich und kann an die Bedürfnisse der immer größeren Zahl an Single- und Senioren-Haushalten angepasst werden. Dann lassen sich auch Mietpreiserhöhung zum Beispiel durch Modernisierungsumlage wieder leichter umsetzen.
Im Falle eines Verkaufs macht sich die Investition in eine energetische Gebäudesanierung ebenfalls bezahlt. Wohngebäude, die auf dem Stand der Technik sind, stoßen auf weitaus größeres Interesse bei potenziellen Käufern als „abgewirtschaftete“ Häuser. Dies gilt insbesondere, wenn vergleichbare Gebäude zum Verkauf stehen, die bereits modernisiert und gut vermietet sind.
Nutzen für alle Beteiligten
Viele Mehrfamilienhäuser im Besitz von Wohnungsgesellschaften wurden in den 50er- und 60er-Jahren errichtet, oft sogar noch früher. Größtenteils ersetzen Gas-Kombi-Geräte die Einzelöfen oder Etagenheizungen, aber auch diese „neueren“ Anlagen haben inzwischen 15 bis 20 Jahre ihren Dienst getan. Beim Austausch der Kombi-Heizgeräte durch eine zentrale Heizungsanlage profitieren Vermieter und Mieter. Im Vergleich zu den alten Geräten lassen sich neben Energie auch Kehr- und Messgebühren der Schornsteinfeger und Wartungskosten sparen. Und: Zufriedene Mieter sind treue Mieter. So lohnt sich die Investition schon vom ersten Tag an.
„Die Entscheidung für eine zentrale Heizungsanlage mit Etagenstationen kombiniert bei einer Modernisierung die Vorteile zentraler und dezentraler Wärme und Warmwasserversorgung“, unterstreicht Erichson. So können Mieter ihre Wärmeversorgung individuell steuern und dabei gleichzeitig von niedrigeren Betriebskosten bei höherem Komfort profitieren. Die Wärmezufuhr erfolgt durch die zentrale Heizungsanlage, die auch in Stoßzeiten genügend Wärmereserven im Pufferspeicher bevorratet. Raumheizung und Warmwasserversorgung werden über die Etagenstation sichergestellt. Eine weitere Effizienzsteigerung stellt die Kombination mit einer thermischen Solaranlage dar. Bei der Trinkwassererwärmung kann diese in Deutschland bereits einen Großteil des Warmwasserbedarfs eines Haushalts decken. Und mit solarer Heizungsunterstützung können sogar mehr als 10 Prozent der Heizkosten eingespart werden.
Als weitere, nicht unwichtige Sanierungsmaßnahmen sind in diesem Zusammenhang auch eine optimale Gebäudedämmung und modernisierte Fenster zu nennen. Damit einhergehen sollte dann aber auch der kontrollierte Luftaustausch, um negative Auswirkungen auf das Raumklima, die Bausubstanz und nicht zuletzt das Wohlbefinden der Mieter zu vermeiden. Die Lüftungsanlagen der Logavent-Serie von Buderus sind optimal geeignet für die kontrollierte Wohnungslüftung mit Wärmerückgewinnung – gleichzeitig sparen sie Energie, die sonst zum Fenster hinausgezogen wäre.
Zur Wertsteigerung der Immobilie trägt auch die Installation einer Photovoltaikanlage bei. Je nach Auslegung und Kombination mit den zuvor genannten Modernisierungsschritten kann aus dem Gebäude sogar ein Energie-Plus-Haus werden. Das Gebäude erzeugt per Saldo und über das Jahr gesehen mehr Energie als es verbraucht, die dann – eingespeist ins öffentliche Stromnetz oder als Eigenverbrauch – dem Vermieter über die Einspeisevergütung noch zusätzliche Einnahmen bringt.
Tipps zur Heizungsmodernisierung
Öl oder Gas – oder regenerativ? Dies sind Fragen, die bei einer Heizungserneuerung beantwortet werden wollen. Hinzu kommt noch die Finanzierung. Vieles lässt sich ganz einfach schon im Vorfeld klären.
Sanieren oder modernisieren?
Zuerst sollte man sich ein genaues Bild über die Ist-Situation der Heizungsanlage machen. Dabei hilft der Heizungsfachmann vor Ort, der die individuellen Gegebenheiten und Möglichkeiten am besten beurteilen kann. Sanierung bedeutet, dass ein veralteter Heizkessel gegen einen neuen, modernen Brennwertkessel ausgetauscht wird. Bei einer Modernisierung wird zum Beispiel zusätzlich eine Solaranlage oder gar eine Wärmepumpe eingebaut. Diese Investitionskosten dienen der Wertsteigerung der Immobilie und können nicht auf die Miete umgelegt werden. In diesem Fall ist eine Investitionsumlage von maximal 11 Prozent der Kosten pro Jahr auf die Miete möglich.
Wie viel Wärme wird wirklich benötigt?
Mit einer Wärmebedarfsrechnung lässt sich diese Frage schnell beantworten. Diese Rechnung hilft, den Leistungsumfang des neuen Heizsystems zu bestimmen und dem Bedarf anzupassen. Für einige Anträge auf Fördermittel oder die Anpassung des Mietpreises nach der Modernisierung ist sie sogar erforderlich.
Wie steht es um den Warmwasserkomfort?
Heiß und kalt im Wechsel? Oder stärker und schwächer im Druck, wenn mehrere Benutzer gleichzeitig warmes Wasser zapfen? Dann ist es höchste Zeit, über neue Lösungen nachzudenken. Sei es mit einem Warmwasser-Speicher oder mit einer Frischwasserstation. Moderne Warmwassertechnik bietet höchsten Wasch-, Dusch- und Badekomfort – und das bei hoher Effizienz.
Wie aufwändig ist eine Modernisierung?
Gar nicht – die Mieter merken wenig davon. Denn in der Regel ist jede neue Heizungsanlage inklusive aller bauseitigen Maßnahmen innerhalb von wenigen Tagen installiert. Vor allem, wenn es sich um Systemtechnik handelt. Hier sind alle Komponenten aufeinander abgestimmt und installationsfreundlich vormontiert, was Zeit, Geld und Nerven spart.